Alışveriş Merkezleri (AVM), Amerikan yaşam tarzının sonucu olarak 1950’lerden itibaren ortaya çıkmıştır. Dışa kapalı, otomobilli müşteriyi öncelik alan AVM’ler, mağazaların yanına eğlence ve kültürel faaliyetleri de ekleyerek birer yaşam merkezine dönüşmüşlerdir. İklimlendirme, geniş yaya alanları ile konfor yaratarak alışverişi de kolaylaştırmışlardır. ABD, Kanada gibi ülkelerde zamanla şehir içinde kalan AVM’ler, AVM alanı içinde toplu ulaşım istasyonları kurarak, toplu ulaşım ile de yolcu gelmesini sağlamışlardır. İçe kapanıklıklarını da, cadde işletmeleri gibi, mağazalara, restoranlara dışarıdan vitrin ve giriş vererek aşmışlardır. Dışarıdan girişi olan mağazalar, aynı zamanda AVM’lere giriş kapısı olarak da görev görüp, AVM’lere girişleri daha kolaylaştırmışlardır.

1990’ların başında bölgenin ilk alışveriş merkezi olarak, nehir yatağına yapılan Galleria, klasik bir Amerikan AVM’si gibi dışa kapalı, otomobilli müşteriye yönelik olarak açıldı. 2020’lere geldiğinde ise bir AVM’den çok, kiraları düşük olan vasat bir iş merkezine dönüştü. Geçen 33 yılda bir AVM olarak işlememesinin sebepleri nelerdi:

1. Yer Seçimi: Tesis Yer Seçimi‘nde önemli faktörlerden biri, tesisin yakın çevre ve bulunacağı mahalle/semt ile ilişkilendirilmesidir. Galleria’nın seçildiği yer şehir merkezinde, gelir seviyesinin en yüksekte olduğu semtin hemen yanında olmasından dolayı iyi bir yer seçimi gibi görülebilir. Nehir yatağına yapılması ile nehir kenarındaki yeşil alanlarla uyumsuzluk göstermektedir. Nehir kenarları insanların gündelik hayattan bir süreliğine ayrılarak, dinlendiği ve ruhsal olarak yenilendiği yerleridir. Nehir kenarlarında restoranlar, kafeler, eğlence işletmeleri iş yapar, ancak tamamen kapalı bir alanda giyim ve benzeri mağazaların bulunduğu bir AVM müşteri çekmekte zorlanır. Toplu ulaşım imkanlarının sınırlı ve uzak oluşu, Galleria’ya toplu ulaşımla gelmeyi zorlaştırmaktadır. Tek yol bağlantısı olan Fuzuli Caddesi’nin karşıdan karşıya geçmenin güç olduğu bir çevre yolu olması, caddenin karşısındaki DSİ Bölge Müdürlüğü ve Elektrik İşletmesi, Galleria’ya yaya olarak gelme süresini uzatmakta ve zorlaştırmaktadır. AVM’ler yoğun ve yüksek konut alanların ortasına yapıldığı zaman daha çok iş yapmaktadır. Yine nehir kenarına, hem de dar gelirli bir mahalleye yapılan Optimum neden iş yapmakta sorusu sorulduğunda, Galleria’da yer seçiminin, Galleria’nın iş yapmamasının ana nedeni değil, küçük bir nedeni olduğu ortaya çıkar.
2. AVM Mimarisi: Galleria’nın yeşil bir nehir kenarında, duvarlarla çevrilmiş, tamamen kapalı bir mekan olması, aşırı sıcaklar hariç dışarıda olmayı seven Adanalılara uymamıştır. Dükkanların çoğunlukla küçük ve aynı boyutta olması, büyük bir mağaza açmak isteyenlere uygun gelmemiştir.
3. Bireysel Mülkiyet: Galleria’nın iş yapmamasının ana nedeni olarak gösterilebilir. AVM’ler tek mülkiyet sahibi tarafından işyeri kiralama usülü ile çalışırken, Galleria’da dükkanlar tek tek satılmıştır. Bu da zamanla karar almayı, AVM’yi dönüştürmeyi ve yenilemeyi zorlaştırmıştır.
4. Konseptini kaybetmesi: Dükkanlar boş kalınca, AVM’yi dönüştürmek yerine, yönetim, dükkanları AVM konseptinin dışında her türlü işletmeye kiralamış, hatta dışarıdan yamalar yapılmasına müsaade etmiş, bu da AVM’nin bütünlüğünün bozulmasına, kiraların ve kalitenin düşmesine neden olmuştur. Kiraların düşüklüğünden dolayı birçok dükkan depo olarak kullanılınca, tamamı kiralı olduğu halde kapalı duran dükkanlar, Galleria içinde kasvetli bir hava yaratmıştır.

KARAR: Tesis Planlama’da kritik kararlardan biri, işlemeyen bir tesise ne yapılacağıdır. Sezgisel olarak seçenekler belirlenir. Çeşitli teknik ve yöntemlerle, ne yapılacağına dair nihai karar verilir. Seçenekler şu şekilde sıralanabilir.

Eğlence Merkezi’ne dönüştürülmesi: Adana’nın son yirmi yılında oluşan eğlence alanlarına yakınlığı, hatta Toros Caddesinin sonundaki eğlence alanlarının devamı gibi olabilecek olması Eğlence Merkezi’ne dönüşümü seçeneğini masaya koymaktadır. Eğlence alanlarının nehir kenarı ve yeşil alanlarla uyum gösterir. Tesisin nehire bakan tarafını, nehirle ilişkili iş yerleri ile (kürek kulübü, bisiklet kulübü, spa ve yüzme havuzu) ilişkilendirmek, çevre ile ilişkilerini güçlendirecektir. Bu semtte büyük eğlence alanları, büyük fitness-spa kulübü, büyük restoran açmak isteyenlerin yer bulamaması, burayı cazip kılabilir. Eğlence Merkezi seçeneğine güçlendirecek bir diğer etmende iskele ve Merkez Park Amfi Tiyatrosu ile kuracağı ilişkidir. Büyükşehir Belediyesi ile Galleria, iskele ve amfi tiyatro bir meydan etrafında birleştirilirse, eğlence alanlarına talep artar. Eğlence Merkezi’ne otomobille gelme AVM’ye göre daha düşük olacağı için daha az park ve trafik sorunu yaratacaktır.

Yıkılması, küçük yapılar ve yeşil alana dönüştürülmesi: 33 yıllık bir tesisin beton ömrünün azalması nedeni ile yıkılması düşünülebilir. Güçlü bir betonarme tesis olarak yapılan Galleria, depremlerde hiçbir hasar görmemiştir. Beton ömrü en az 60-70 yıl arasıdır, ve en az 30 yıl daha hizmet verebilir. Bu tesis 650’nin üzerinde bağımsız tapudan oluştuğu için sahipleri tarafından yıkım kararı alınması çok güçtür. Belediyenin de maliyetinin yüksekliğinden dolayı kamulaştırması zordur. Bu nedenlerden dolayı yıkılması pek olası bir seçenek gibi durmamaktadır.

AVM olarak yeniden düzenlenmesi: Bir AVM işletme firması burayı toptan satın alıp, yeni bir konsept AVM olarak hizmete açabilir. Ancak, nehir kenarındaki yeşil alanlarla uyumsuzluğu, gün boyu oluşturacağı trafik ve park sorunları rekreasyonel alanı olumsuz etkileyebilir.

Sezgisel olarak değerlendirildiğinde Eğlence Merkezi’ne dönüştürme seçeneği en makul seçenek olarak durmaktadır. Şimdi bu seçeneğin çeşitli teknik ve yöntemlerle iş yapabileceğine karar verelim.

Eğlence Merkezinin içeriğinin belirlenmesi: Galleria’nın Eğlence Merkezi’ne dönüştürülmesinin uygunluğuna karar vermek için Eğlence Merkezi’nin içeriğini ortaya koymak gerekir.

Eğlence Merkezi’nde olabilecek işletmeler: Yeme-İçme mekanları, bar-meyhane, canlı müzik mekanları, fitness salonu, spa-havuz, otel, balo salonu, market yer alabilir. Galleria’nın nehir kenarında bir yeşil alan içerisinde olmasından dolayı, su sporları kulüpleri, bisiklet ve diğer spor kulüpleri için de uygundur. Talebin az olduğu Galleria’nın üst katları da mevcutta olduğu gibi, TV, radyo ve sinema stüdyoları, tiyatro, sanat merkezleri ve ilgili işletmeleri, dövme stüdyoları, çocuk oyun alanları ve bowling, bilardo salonları gibi işletmelerle değerlendirilebilir.

İstemin (talebin) belirlenmesi: İçeriğin belirlenmesinden sonra yapılacak olan, içerikte neye istem olduğunu belirlemektir. İstem belirleme için yerel tecrübe, belediye, devlet ve çeşitli oda ve derneklerden toplanacak verilerden faydalanılır. Bu bilgilerin üzerine yapılacak pazar araştırması da istem belirlemede başarıyı arttırır. Yerel tecrübe bu tarz istem belirleme de ilk başvurulacak yöntemdir. Eğlence merkezinde olabilecek işletmelerin istem düzeylerini inceleyelim.

Yeme-içme mekanları, bar-meyhane, canlı müzik mekanları: Galleria’nın hemen karşısındaki Toros Caddesi’nden Şinasi Efendi Caddesi ve Valikonağı Caddesi’ne kadar uzanan alan, bu tarz mekanların toplandığı bir alana dönüşmüştür. Sürekli yeni işletmeler açılmaktadır. Bu alandaki temel sorunlar, büyük mekan bulma zorluğu, apartman altı mekanların apartman sakinlerinden aldıkları gürültü şikayetleri, büyük mekan yetersizliğinin kiraları arttırması olarak sıralanabilir. Galleria’da bu tarz mekanlar vardır, ancak Galleria’nın düşük profilinden dolayı üst düzey mekanlar burayı tercih etmemektir. Galleria’nın Eğlence Merkezi’ne dönüştürülerek, profilinin yükseltilmesi, burayı Toros Caddesi’ndeki eğlence mekanlarının bir devamı haline getirebilir. Galleria’nın Fuzuli Caddesi’ne bakan tarafı bir meydana dönüştürülüp taverna, meyhane ve restaurant gibi mekanlarla donatılabilir. Galleria McDonald’s tarafındaki dış mekanları barlarla donatılarak bir barlar sokağı havası verilebilir.

Otel, spa, havuz ve fitness salonları: Yeme-içme mekanlarını, bar, meyhane ve canlı müzik mekanlarını Galleria’ya çekmek, Galleria’yı hareketlendirecektir. Adana’nın bu bölgesinde spa, havuz ve fitness salonlarına ihtiyaç çoktur, bu işletmeleri açmak isteyenler bu mekanları açmakta zorlanmaktadır. Galleria’nın özellikle güney kısmı ve bazı iç mekanları bu tarz işletmelere uygun hale getirilirse bir çok firma Galleria’da yer açmak isteyecektir. Otel bölgede her ne kadar çok olsa da, Galleria’da oluşacak hareketlenme ve otelin yeme-içme mekanları, spa, havuz gibi işletmelerle çok ilişikli olması, Galleria’nın özellikle nehire bakan tarafının otel açmak için çok cazip olması, yapılacak düzenlemelerle orta seviye otel işletmecilerini buraya çekecektir.

Oyun salonları, çocuk oyun alanları, spor kulüpleri: Yine bu işletmeler, önce bahsedilen işletmelerle çok ilişikli olduğu için, Galleria’da oluşacak hareketlenme bu işletmelere talebi arttıracaktır.

Sanatsal mekanlar: Bu mekanlar Galleria’da halen vardır. Galleria’nın dönüşümünde bazı mekanlar TV, radyo, tiyatro, sinema stüdyolarına daha uygun hale getirilrse, kalitenin artması ile daha çok bu tarz işletmeler gelir ve özellikle üst kat mekanların kira getirisi artar.

Görüldüğü gibi sadece yerel tecrübe ile bölgede eğlence işletmelerine talebin yüksekliği görülmektedir. Yapılacak pazar araştırması ve çeşitli kurumlardan toplanacak veriler, tecrübe kaynaklı öngörülerin doğruluğunu ortaya daha net çıkarabilir. Buradan elde edilecek verilecek ne büyüklükte bir talebin olduğunu ortaya çıkaracaktır. Örneğin fitness salonu, müzik performans salonu ne büyüklükte olmalıdır sorularına cevap bu kısımda verilir.

Tesisin Yeniden Tasarımı: Galleria’nın mevcuttaki en büyük sorunun mimari olarak içe kapanıklık olduğundan daha önce bahsetmiştik. Nehir kenarında, yeşillikler içerisinde olan Galleria’nın, yılın büyük bölümünde dışarıda zaman geçirilebilen Adana’da, mümkün olduğu kadar kendini dışarıya yöneltmesi, bu tesis dönüşümünün olmazsa olmazıdır. Dış mekanların mümkün olduğu kadar camekan yapılması, yine mümkün olduğu kadar kapı açılması ve hatta estetiği bozmayacak şekilde ikinci kata direk çıkan merdivenler yapılması bu iyi bir dönüşümü getirecektir.

Tesisin bölümlere ayrılması: Galleria’nın çok büyük olması ve her cephesinin etrafı ile farklı ilişkileri olması itibarı ile, Eğlence Merkezinin içeriğindeki işletmelerin gruplara ayrılması ve bu grupların Galleria’nın farklı cephelerine atanması işlemleri kolaylaştıracaktır. Galleria’nın batı, güney, doğu ve kuzey olmak üzere dört cephesi ve iki katı vardır. Dört cephe ve iki kat, sekiz ayrı bölüme dönüştürülür.

1. Batı cephesi alt katı: Toros Caddesi, Fuzuli caddesi ve Fuzuli caddesi ile arasında oluşturulacak meydan ile yüksek ilişiktedir.
2. Batı cephesi üst katı: Toros Caddesi ve Fuzuli Caddesi ile yüksek ilişiktedir.
3. Güney cephesi alt katı: Merkez Park, Amfi tiyatro, Asmalı yaya köprüsü, Fuzuli caddesi ve Amfi tiyatro ile arasında oluşturulacak meydanla yüksek ilişiktedir.
4. Güney cephesi üst katı: Fuzuli caddesi ile yüksek ilişiktedir.
5. Doğu cephesi alt katı: Seyhan nehri, iskele ve Seyhan nehri ile arasındaki yeşil alanla yüksek ilişiktedir.
6. Doğu cephesi üst katı: Seyhan nehri ve nehirle arasındaki yeşil alanla yüksek ilişiktedir.
7. Kuzey cephesi alt katı: Yavuzlar köprü kavşağı, Fuzuli caddesi, Cevat Yurdakul Caddesi ve kavşak ile arasındaki yeşil alan ve McDonald’ın bulunduğu yapı ile yüksek ilişiktedir.
8. Kuzey cephesi üst katı: Fuzuli caddesi ve Yavuzlar köprü kavşağı ile yüksek ilişiktedir.
9. İç mekanlar, alt kat: Alt kattaki dış mekanlarla ve dolayı dış mekanların etrafı ile ilişkili
10. İç mekanlar, üst kat: Üst kattaki dış mekanlarla ilişkili

İşletmelerde buna göre en fazla sekiz gruba ayrılır. Bazı işletme grupları iki katta da yer alabileceğinden bu grupların ataması iki katlı yapılır. İşletme Grupları:

1. Alkolllü yeme-içme mekanları (tavernalar, meyhaneler ve restaurantlar)
2. Kafe, Fast-food ve alkolsüz yeme-içme mekanları
3. Barlar, canlı müzik performans merkezleri ve diskolar
4. Otel, spa, fitness, su sporları, bisiklet ve koşu kulüpleri (iki katlı)
5. Düğün, balo ve konferans salonları
6. TV, radyo, sinema, tiyatro stüdyoları ve ilgili işletmeler
7. Çocuk oyunları, bilgisayar oyunları, bowling, bilardo salonları ve benzer işletmeler

İşletme gruplarının, tesis bölümlerine atanması: Tesis planlamanın kilit noktalarından biri işletmelerin tesislere nasıl atanacağıdır. Biz burada atama işini iki etaba böldük. İlk etapta, belirlediğimiz işletme gruplarının, gruplar arası ilişkileri de göz önüne alarak, Galleria’nın belirlediğimiz 10 bölümüne atanması. İkinci etapta, her işletme grubu içerisindeki işletmelerin, işletme grubunun atandığı Galleria bölümü içerisindeki işyerlerine yerleştirilmesi yapılacaktır.

Atamalardan önce tanımlamaları yapmak gerekir. Tesis Planlama’da temel hedeflerden biri devinimi (akış, dolaşım) asgariye indirmektir. Bir eğlence merkezinde en çok olacak devinim, insan devinimi olacaktır. Daha sonra işyerlerinin tedarikleri için gerekli mal devinimleridir. Mal devinimleri sadece birinci etapta incelenecek iken, insan devinimi her iki etapta da hesaplanmalıdır. Örneğin Toros Caddesinden restoranlar için kaç kişi gelebilir ya da Merkez Park’tan kafe ve fast food mekanlarına kaç kişi gelir.

İlk etap atamaları için uygulanacak yöntem ve algoritmalar:

İlk etap atamaları için önce İlişki Diyagramı oluşturulur. İlişki diyagramında Galleria’nın etrafındaki belli yerler esas alınır. Örneğin Toros Caddesi bitimi. Buradan belirlediğimiz 7 ayrı işletme grubuna ne kadar çok insan devinimi olur. Akış dışındaki parametre etrafla olan ilişikliliktir. Örneğin otelin nehirle ilişikliliği yüksekken, Fuzuli Caddesi ile ilişikliliği düşüktür. İlişiklilik puanları, insan akışları verileri elde edildikten sonra, algoritma ile atama işi yapılır.

Blok Diyagramlama, birinci etap atama için uygun algoritmadır . Blok Diyagramlama yakınlık derecesine göre en uygun atamayı yapar.

Algoritma çözümünden çıkan en uygun sonuç:

1. Alkolllü yeme-içme mekanları –> Batı cephesi alt kat
2. Kafe, Fast-food mekanları –> Güney cephesi alt kat
3. Barlar, canlı müzik mekanları –> Kuzey cephesi alt ve üst kat
4. Otel, spa, fitness, kulüpler –> Doğu cephesi alt ve üst kat
5. Düğün, balo ve konferans salonları –> İç mekanlar alt ve üst kat
6. TV, radyo, sinema, tiyatro stüdyoları –> Batı cephesi ve iç mekanlar üst kat
7. Çocuk oyunları, bowling, bilardo –> Güney cephesi ve iç mekanlar üst kat

İkinci etapta önce Birliktelik Analizi yapılır. Örneğin, Su sporları kulüpleri iskele ile en kısa mesafede olmalıdır ki, kano vs. spor gereçleri rahat taşınsın. 4 no’lu işletme grubu buna göre yerleştirilir. Kulüpler ve fitness salonu, hemen bitişinde otel ve otelin de devamında spa, yüzme havuzu yer alır. Düğün, balo ve konferans salonları otelle ilişkili olduğu için otelin hemen arkasındaki alt kat ve üst kat iç mekanlara yerleştirilir.

Kuzey cephesinde barlar sırayla dizilerek, Barlar Sokağı havası yaratılır. Üst kat dış ve iç, alt kat iç mekanlara, performans müzik mekanları ve diskolar yerleştirilir.

Batı cephesi alt katta, işyerleri restoranlara dönüştürülür ve bir meydan etrafında dizilir. Burada yeraltı otopark girişi Fuzuli Caddesi kenarı uzatılırsa, üzerinde güzel bir meydan oluşumu sağlanır. Batı cephesi üst kat ve iç cephelerine ise TV, radyo, sinema, tiyatro stüdyoları yerleştirilir.

Güney cephesinde alt kata kafe ve fast food mekanları yerleştirilir. Üst katı oyun salonları, bowling, bilardo türü mekanlara ayrılır. Her cephede ayrı konsept olması, aynı cephe içerisindeki ilişkileri de güçlendirecektir. Örneğin bilardo oynayan kişinin daha sonra kafede oturması ya da fast food mekanında yemek yemesi ihtimali yüksektir.

Atamanın iki etapta yapılmasının avantajı, aynı işletme grubundaki işletmelerin tek bir sırada dizilmelerini sağlayacaktır. Bu da tesis yerleşim probleminin çözümünü çok kolaylaştıracaktır. ‘Tek Sıra Yerleşim’ problemi algoritmalarla ikinci etaptaki problem rahatlıkla çözülebilir. Böylece aynı işletme grubundaki işletmelerin alan ihtiyaçlarına göre Galleria’daki işyerlerinin dönüşümü yapılacak ve küçük işyerleri birleştirilecektir. İşletmelerin büyük bölümü, üst katlarda dahil olmak üzere, dışarıdan girilebilen, derinlemesine içeri uzayan büyük işletmeler şeklinde olacak. Böylece Galleria’nın iç kısımlarında kalan işyeri sayısı asgariye indirilecektir.

Birçok AVM’nin işlememesi ve bir süre sonra kapanmasından dolayı AVM dönüşümlerini, önümüzdeki zamanlarda çok göreceğiz. Sadece Adana’da 1990’lardan bu yana yapılan altı AVM’den üçü halen faalliyet göstermektedir. Galleria amacından çıkmış ve getirisi düşmüş, Park Adana ve Carrefoursa kapanmıştır. ABD ve diğer ülkelerde de birçok AVM atıl durumu düşmüştür.